今年3、4月，土地市場(chǎng)一改年初的低迷，迎來(lái)“小陽(yáng)春”。5月，在一些典型城市，尤其是熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，雖然土地市場(chǎng)的熱度依然延續，但整體地價(jià)漲幅收縮明顯、一些房企開(kāi)始放緩拿地節奏。
業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控一直沒(méi)有放松。在當下的政策環(huán)境下，預計典型城市的土地市場(chǎng)會(huì )有所降溫。
土地市場(chǎng)“小陽(yáng)春”開(kāi)始降溫
中國指數研究院數據信息中心發(fā)布的《中國300城市土地市場(chǎng)交易情報》顯示，今年5月，全國300個(gè)城市共成交土地2130宗，環(huán)比增加8%，同比減少5%；成交土地面積9058萬(wàn)平方米，環(huán)比增加11%，同比減少4%。其中，住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）783宗，環(huán)比增加18%，同比增加20%；成交面積3815萬(wàn)平方米，環(huán)比增加17%，同比增加18%。
在土地出讓金方面，全國300個(gè)城市的土地出讓金總額為4915億元，環(huán)比增加17%，同比增加 52%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為4223億元，環(huán)比增加15%，同比增加57%。
今年，土地市場(chǎng)升溫始于二線(xiàn)城市。從統計數據來(lái)看，這種態(tài)勢目前依然明顯。5月，全國土地出讓金排名前20城市的成交總額為2707.4億元，二線(xiàn)重點(diǎn)城市占得20城中的13席。其中，杭州以265.7億元位居榜首。另?yè)y計數據顯示，今年前5個(gè)月，杭州土地出讓金超過(guò)千億元。在榜單的前十名中，有7個(gè)城市位于長(cháng)三角區域。
在二線(xiàn)城市領(lǐng)跑土地市場(chǎng)的同時(shí)，一線(xiàn)城市的土地供應開(kāi)始放量。從今年前5個(gè)月的土地供應情況來(lái)看，在北京、上海、天津、重慶、廣州、南京、成都、深圳、杭州、武漢10個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、上海、天津、武漢同比均有15%以上的增幅。其中，上海增幅最高、達到74%，北京則為17%。在北京，5月28日一天內出讓了4宗土地，總成交金額約為97億元。
相比土地出讓面積、成交金額的增加，值得關(guān)注的是，5月土地平均溢價(jià)率的同比、環(huán)比均有所下降。統計顯示，全國300個(gè)城市的土地平均溢價(jià)率為20%，較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。從上海土地成交情況可見(jiàn)一斑。今年5月，在上海入市的10宗地塊中，9宗以底價(jià)成交。類(lèi)似的情況也發(fā)生在北京。在5月28日北京4個(gè)地塊的競拍中，編號為2019-007的孫河地塊吸引了10家開(kāi)發(fā)商競爭，最終溢價(jià)率達23.32%。在另外的1宗住宅公建混合用地和2宗商辦用地的競拍中，報名參拍的企業(yè)均只有1家，最后都以底價(jià)成交。
中國指數研究院數據信息中心的相關(guān)研究報告指出，北京、上海、天津等10個(gè)重點(diǎn)城市今年5月住宅用地成交總量雖較上月有20%的增幅，但土地出讓金的總額為1043億元，環(huán)比有小幅減少。
業(yè)內人士表示，5月土地市場(chǎng)溢價(jià)率迎來(lái)今年首降，說(shuō)明前幾個(gè)月持續高熱的土地市場(chǎng)得到緩解。也可以看出，面對樓市出現的升溫苗頭，各地持續調控的決心。同時(shí)，也預示著(zhù)接下來(lái)幾個(gè)月內土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫。
多方調控致房企謹慎拿地
“土地市場(chǎng)逐漸降溫應該是多方面因素綜合影響下的結果?！蹦逞芯繖C構相關(guān)負責人表示，調控不放松、限價(jià)房大量入市、房企資金回籠等因素都影響著(zhù)土地市場(chǎng)的走勢。
今年4月，住房和城鄉建設部對6個(gè)房?jì)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預警提示。5月，住房和城鄉建設部又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅均超過(guò)2.0%的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行預警提示。業(yè)內人士認為，連續的預警提示體現了穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)和穩預期的調控決心，亦是“房住不炒”政策思路的體現。這將有助于后續各地穩房?jì)r(jià)政策的出臺。
數據顯示，今年以來(lái)，蘇州土地市場(chǎng)3次拍出百億元級土地。1月，出讓10宗地塊，總金額達到129.19億元；2月，7宗地塊總成交價(jià)98.25億元；4月，5宗涉宅地塊以134.53億元成交。
為了防止“小陽(yáng)春”入夏，蘇州市政府連續出臺多項調控措施。其中，被稱(chēng)為“511新政”的《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續穩定健康發(fā)展的補充意見(jiàn)》對房屋限售、土地報價(jià)規則等多個(gè)方面進(jìn)行了調整。在土地出讓報價(jià)方面，將土地出讓報價(jià)條件由定值調整為區間設置。將土地競價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)10%（不含10%）需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規定，調整為超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)5%~10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，土地價(jià)格一旦超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)的5%，工程就必須在竣工驗收后才可申請預售許可證。這一規定將增加開(kāi)發(fā)商的資金約束，也讓其在拿地時(shí)更為理性。
在各地加強調控的同時(shí)，房企拿地的節奏也有所放緩。據悉，旭輝集團已經(jīng)要求區域公司暫停在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。何時(shí)重啟，仍待集團通知。對此，旭輝集團表示，目前，土地市場(chǎng)過(guò)熱，不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢，平穩的市場(chǎng)應該是未來(lái)較長(cháng)一段時(shí)期的主基調。公司土地儲備獲取相對充足，可滿(mǎn)足近期發(fā)展所需。
一些龍頭房企也放緩了拿地節奏，包括融創(chuàng )、恒大、萬(wàn)科、新城等。數據顯示，今年5月，恒大新增土地價(jià)值為18億元，比前4個(gè)月的平均值下降63%；新城、中海的降幅則超過(guò)80%。
業(yè)內人士分析認為，標桿房企放慢拿地腳步，一方面反映出企業(yè)對于土地市場(chǎng)風(fēng)險的預估；另一方面也表明今年一季度過(guò)后，企業(yè)新增的土地儲備在今年上市銷(xiāo)售的難度較大。因此，規模較大的企業(yè)的拿地積極性也有所降低。
近日，監管部門(mén)收緊了部分房企在公開(kāi)市場(chǎng)融資。雖然有房企對此予以否認，但融資收緊并非空穴來(lái)風(fēng)。同策研究院數據顯示，今年5月，其監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元。相較于今年4月，融資總額下降52.07%，創(chuàng )2019年以來(lái)歷史新低。同時(shí)，部分拿地較為積極的房企發(fā)行的債券、ABS（資產(chǎn)擔保證券）被暫停。對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資亂象，中國銀保監會(huì )明確要求嚴查。
業(yè)內人士認為，在土地、房?jì)r(jià)有升溫跡象的時(shí)候，融資收緊也是對房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的預警。預計房企也會(huì )加強拿地的資金審核力度。
對于近期出現的熱點(diǎn)城市調控力度增加、金融監管趨緊等現象，嚴躍進(jìn)表示，房企拿地還會(huì )保持謹慎。獲取高價(jià)地或地王的情況可能很難再見(jiàn)到。隨著(zhù)房?jì)r(jià)走勢平穩，資金面的調整也將根據市場(chǎng)具體情況來(lái)定。從房?jì)r(jià)和土地市場(chǎng)走勢來(lái)看，一線(xiàn)城市將繼續企穩，東部二線(xiàn)城市后續或將持續降溫，其他地區的二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)城市的成交量或面臨調整壓力。
業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控一直沒(méi)有放松。在當下的政策環(huán)境下，預計典型城市的土地市場(chǎng)會(huì )有所降溫。
土地市場(chǎng)“小陽(yáng)春”開(kāi)始降溫
中國指數研究院數據信息中心發(fā)布的《中國300城市土地市場(chǎng)交易情報》顯示，今年5月，全國300個(gè)城市共成交土地2130宗，環(huán)比增加8%，同比減少5%；成交土地面積9058萬(wàn)平方米，環(huán)比增加11%，同比減少4%。其中，住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）783宗，環(huán)比增加18%，同比增加20%；成交面積3815萬(wàn)平方米，環(huán)比增加17%，同比增加18%。
在土地出讓金方面，全國300個(gè)城市的土地出讓金總額為4915億元，環(huán)比增加17%，同比增加 52%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為4223億元，環(huán)比增加15%，同比增加57%。
今年，土地市場(chǎng)升溫始于二線(xiàn)城市。從統計數據來(lái)看，這種態(tài)勢目前依然明顯。5月，全國土地出讓金排名前20城市的成交總額為2707.4億元，二線(xiàn)重點(diǎn)城市占得20城中的13席。其中，杭州以265.7億元位居榜首。另?yè)y計數據顯示，今年前5個(gè)月，杭州土地出讓金超過(guò)千億元。在榜單的前十名中，有7個(gè)城市位于長(cháng)三角區域。
在二線(xiàn)城市領(lǐng)跑土地市場(chǎng)的同時(shí)，一線(xiàn)城市的土地供應開(kāi)始放量。從今年前5個(gè)月的土地供應情況來(lái)看，在北京、上海、天津、重慶、廣州、南京、成都、深圳、杭州、武漢10個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、上海、天津、武漢同比均有15%以上的增幅。其中，上海增幅最高、達到74%，北京則為17%。在北京，5月28日一天內出讓了4宗土地，總成交金額約為97億元。
相比土地出讓面積、成交金額的增加，值得關(guān)注的是，5月土地平均溢價(jià)率的同比、環(huán)比均有所下降。統計顯示，全國300個(gè)城市的土地平均溢價(jià)率為20%，較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。從上海土地成交情況可見(jiàn)一斑。今年5月，在上海入市的10宗地塊中，9宗以底價(jià)成交。類(lèi)似的情況也發(fā)生在北京。在5月28日北京4個(gè)地塊的競拍中，編號為2019-007的孫河地塊吸引了10家開(kāi)發(fā)商競爭，最終溢價(jià)率達23.32%。在另外的1宗住宅公建混合用地和2宗商辦用地的競拍中，報名參拍的企業(yè)均只有1家，最后都以底價(jià)成交。
中國指數研究院數據信息中心的相關(guān)研究報告指出，北京、上海、天津等10個(gè)重點(diǎn)城市今年5月住宅用地成交總量雖較上月有20%的增幅，但土地出讓金的總額為1043億元，環(huán)比有小幅減少。
業(yè)內人士表示，5月土地市場(chǎng)溢價(jià)率迎來(lái)今年首降，說(shuō)明前幾個(gè)月持續高熱的土地市場(chǎng)得到緩解。也可以看出，面對樓市出現的升溫苗頭，各地持續調控的決心。同時(shí)，也預示著(zhù)接下來(lái)幾個(gè)月內土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫。
多方調控致房企謹慎拿地
“土地市場(chǎng)逐漸降溫應該是多方面因素綜合影響下的結果?！蹦逞芯繖C構相關(guān)負責人表示，調控不放松、限價(jià)房大量入市、房企資金回籠等因素都影響著(zhù)土地市場(chǎng)的走勢。
今年4月，住房和城鄉建設部對6個(gè)房?jì)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預警提示。5月，住房和城鄉建設部又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅均超過(guò)2.0%的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行預警提示。業(yè)內人士認為，連續的預警提示體現了穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)和穩預期的調控決心，亦是“房住不炒”政策思路的體現。這將有助于后續各地穩房?jì)r(jià)政策的出臺。
數據顯示，今年以來(lái)，蘇州土地市場(chǎng)3次拍出百億元級土地。1月，出讓10宗地塊，總金額達到129.19億元；2月，7宗地塊總成交價(jià)98.25億元；4月，5宗涉宅地塊以134.53億元成交。
為了防止“小陽(yáng)春”入夏，蘇州市政府連續出臺多項調控措施。其中，被稱(chēng)為“511新政”的《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續穩定健康發(fā)展的補充意見(jiàn)》對房屋限售、土地報價(jià)規則等多個(gè)方面進(jìn)行了調整。在土地出讓報價(jià)方面，將土地出讓報價(jià)條件由定值調整為區間設置。將土地競價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)10%（不含10%）需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規定，調整為超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)5%~10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，土地價(jià)格一旦超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)的5%，工程就必須在竣工驗收后才可申請預售許可證。這一規定將增加開(kāi)發(fā)商的資金約束，也讓其在拿地時(shí)更為理性。
在各地加強調控的同時(shí)，房企拿地的節奏也有所放緩。據悉，旭輝集團已經(jīng)要求區域公司暫停在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。何時(shí)重啟，仍待集團通知。對此，旭輝集團表示，目前，土地市場(chǎng)過(guò)熱，不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢，平穩的市場(chǎng)應該是未來(lái)較長(cháng)一段時(shí)期的主基調。公司土地儲備獲取相對充足，可滿(mǎn)足近期發(fā)展所需。
一些龍頭房企也放緩了拿地節奏，包括融創(chuàng )、恒大、萬(wàn)科、新城等。數據顯示，今年5月，恒大新增土地價(jià)值為18億元，比前4個(gè)月的平均值下降63%；新城、中海的降幅則超過(guò)80%。
業(yè)內人士分析認為，標桿房企放慢拿地腳步，一方面反映出企業(yè)對于土地市場(chǎng)風(fēng)險的預估；另一方面也表明今年一季度過(guò)后，企業(yè)新增的土地儲備在今年上市銷(xiāo)售的難度較大。因此，規模較大的企業(yè)的拿地積極性也有所降低。
近日，監管部門(mén)收緊了部分房企在公開(kāi)市場(chǎng)融資。雖然有房企對此予以否認，但融資收緊并非空穴來(lái)風(fēng)。同策研究院數據顯示，今年5月，其監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元。相較于今年4月，融資總額下降52.07%，創(chuàng )2019年以來(lái)歷史新低。同時(shí)，部分拿地較為積極的房企發(fā)行的債券、ABS（資產(chǎn)擔保證券）被暫停。對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資亂象，中國銀保監會(huì )明確要求嚴查。
業(yè)內人士認為，在土地、房?jì)r(jià)有升溫跡象的時(shí)候，融資收緊也是對房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的預警。預計房企也會(huì )加強拿地的資金審核力度。
對于近期出現的熱點(diǎn)城市調控力度增加、金融監管趨緊等現象，嚴躍進(jìn)表示，房企拿地還會(huì )保持謹慎。獲取高價(jià)地或地王的情況可能很難再見(jiàn)到。隨著(zhù)房?jì)r(jià)走勢平穩，資金面的調整也將根據市場(chǎng)具體情況來(lái)定。從房?jì)r(jià)和土地市場(chǎng)走勢來(lái)看，一線(xiàn)城市將繼續企穩，東部二線(xiàn)城市后續或將持續降溫，其他地區的二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)城市的成交量或面臨調整壓力。
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